Als particuliere zorgondernemer wordt u ongetwijfeld regelmatig benaderd door buitenlandse vastgoedinvesteerders. Zij kopen uw pand of realiseren samen met u nieuwbouw die u vervolgens kunt huren. Vaak wordt de zaak beklonken in een zogenaamde Triple-net overeenkomst. In de Triple-net overeenkomst worden de afspraken tussen huurder en verhuurder vastgelegd, waarbij de nadruk ligt op het overhevelen van de kosten van de eigenaar op de huurder met als tegenprestatie een lagere huursom of andere voordelen. U kunt dan onder andere denken aan het voor rekening nemen van de onroerendgoedbelasting, alle reparatie- en onderhoudscontracten door de huurder, etc.

In deze overeenkomsten wordt ook aandacht besteed aan de af te sluiten gebouwenverzekering en de verplichting om de huur door te betalen bij schade aan het gehuurde pand. Graag staan wij even met u stil bij deze twee punten. Gebleken is dat de dekking van Nederlandse gebouwenverzekeringen en de eisen in een Triple-net overeenkomst niet altijd met elkaar overeenkomen en dus een risico vormen voor u als zorginstelling als u besluit zelf de gebouwenverzekering af te sluiten.

Gebouwenverzekering

In veel Triple-net overeenkomsten wordt aangegeven dat er een “alle risico’s” gebouwenverzekering door de huurder afgesloten kan worden. Deze wens moet kenbaar gemaakt worden bij de verhuurder en vaak wil de verhuurder ook een kopie van de afgesloten polis zien. Tot zo ver geen bijzondere situatie. Deze mogelijkheid kan zowel voor de huurder als verhuurder interessant zijn. Verhuurder heeft de administratieve handelingen niet en betaalt geen premie. De huurder kan tegen een scherpe premie het pand verzekeren en is in geval van schade zelf “in controle” om de schade snel af te wikkelen en ontvangt ook de schadepenningen.

Het is echter van groot belang om vooraf met de verhuurder af te stemmen wat er verstaan wordt onder een “alle risico’s” gebouwenverzekering. In Nederland wordt namelijk geen “alle risico’s” gebouwenverzekeringen voor zakelijke risico’s aangeboden. Dit in tegenstelling tot sommige andere Europese landen. Sommige schades zijn in Nederland wettelijk niet verzekerbaar of de dekking wordt als niet wenselijk gezien. Voorbeelden van schades die door de verhuurder worden verplicht maar in Nederland niet of beperkt verzekerbaar zijn: aardbevingen, meteoren, aardverschuivingen en overstromingen en het instorten van het gebouw na één van deze niet gedekte evenementen. Mocht een dergelijke schade zich voordoen (in Nederland met name overstroming of aardbevingen in de provincie Groningen) dan komen de kosten dus volledig voor rekening van de huurder. De kosten worden niet vergoed door de verzekeraar.

Het is van belang om van te voren met de verhuurder af te stemmen welke risico’s daadwerkelijk afgedekt dienen te worden en of de voorwaarden van uw gebouwenverzekeraar volstaan. Sovib heeft bijvoorbeeld voor schade door overstroming een voor Nederlandse begrippen vergaande dekking echter deze dekking gaat voor sommige buitenlandse verhuurders/investeerders nog niet ver genoeg.

Heeft u in het verleden een Triple-net overeenkomst afgesloten en als huurder het gebouw verzekerd, neem dan contact op met de verhuurder/investeerder. U kunt dan samen na gaan of u aan alle dekkingseisen hebt voldaan. Tevens heeft u dan de bevestiging dat de verhuurder/investeerder akkoord gaat met de polisvoorwaarden van uw gebouwenverzekering.

U kunt uiteraard ook altijd met Sovib contact opnemen.

Huurderving

In bijna alle Triple-net overeenkomsten wordt vermeld dat u verplicht bent gedurende een aantal jaar de huur door te betalen na een calamiteit. Dit geldt ook als u het gehuurde pand tijdelijk niet kan betrekken bijvoorbeeld na een brandschade. In de overeenkomt wordt het ondernemersrisico van de verhuurder afgewenteld op de huurder. Ook deze kosten zijn in Nederland lastig tot niet te verzekeren. Het is in Nederland gebruikelijk dat de eigenaar van het pand zelf eventuele huurderving verzekert en niet de huurder. Om te voldoen aan de eisen uit de Triple-net overeenkomst volgt er vaak een bank- en/of concerngarantie zodat de verhuurder zeker is van de huurpenningen.

Mocht u als huurder een gebouwenverzekering via Sovib af sluiten waaraan een Triple-net overeenkomst ten grondslag ligt, dan kan Sovib hierin iets voor u betekenen. Door middel van een clausule wordt eventuele huurderving uitgekeerd aan de eigenaar van het pand gedurende maximaal 52 weken. U hoeft dan alleen voor de eventuele jaren daarna nog een bank- of concerngarantie te faciliteren. Bij een tijdige herbouw neemt dat een groot deel van het risico weg zeker in combinatie met een goede exploitatiekostenverzekering. Dit is een belangrijk voordeel voor u als huurder en een extra zekerheid voor de verhuurder. Uiteraard blijft van toepassing dat de gebouwenverzekering aan de eisen uit de Triple-net overeenkomst moet voldoen.