Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking. Doel van deze wet is om huren in het middensegment beter in balans te brengen met de kwaliteit van de woning. Die kwaliteit wordt in belangrijke mate vastgesteld op basis van een Woningwaarderingsstelsel, die punten toekent op basis van de voorzieningen in de woning. Het totaal aantal punten bepaalt vervolgens de maximale huursom.
In eerste instantie werd verondersteld dat ook huurders van woningen in zorginstellingen een beroep zouden kunnen doen op het Woningwaarderingsstelsel. Dit standpunt is vooral gebaseerd op het feit dat in het Besluit huurprijzen woonruimte een specifieke puntenopslag voor zorgwoningen is opgenomen. Als gevolg hiervan zouden zorgaanbieders de huursom van woningen moeten vaststellen op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Bovendien zouden verhuurders bij elk nieuw huurcontract een WWS-puntentelling van het gehuurde aan de huurder moeten verstrekken.
Inmiddels stellen veel juristen dat de specifieke regeling voor zorgwoningen in het Besluit huurprijzen woonruimte uitsluitend betrekking heeft op aanleunwoningen en niet op zorgwoningen waar de huur onlosmakelijk verbonden is aan de afname van zorg.
Twee overeenkomsten
Op het moment dat er wonen en zorg wordt aangeboden, is er juridisch gezien sprake van twee overeenkomsten: een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst. Deze woonzorgovereenkomst heeft een gemengd karakter, aangezien de overeenkomst aan de ene kant strekt tot het verschaffen van woonruimte en aan de andere kant tot het leveren van zorg. Ingevolge artikel 6:215 Burgerlijk Wetboek zijn dan de regels van beide (huur en zorg) van toepassing, tenzij deze regels onderling onverenigbaar zijn.
Die onverenigbaarheid van de regels komt onder meer naar voren ten aanzien van de beëindigingsbepalingen. Het is algemeen bekend dat vanuit het huurregime de regels omtrent het beëindigen van huur zeer strikt zijn. Hoewel het ook niet eenvoudig is om de zorg te beëindigen, geldt hiervoor een ander wettelijk kader (kortgezegd: gewichtige reden en voldaan aan de zorgvuldigheidseisen). Op het beëindigen van de zorgovereenkomst gaan we in dit artikel niet verder in.
Op het moment dat het zorgelement overheersend is én er sprake is van een (juridisch juist vormgegeven) koppelbeding in de overeenkomst, dan gelden de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht niet. Dit is ook in vele uitspraken bevestigd door rechters. Dat deze dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht niet gelden, ziet in de rechtspraak -tot nu toe- in ieder geval altijd op de beëindiging van de overeenkomst (en eventuele ontruiming).
Huurprijsbeschermingsregels?
De rechter diende telkens te oordelen over de vraag of de huurbeschermingsregels bij het beëindigen van huur al dan niet van toepassing waren. Deze beoordeling zag niet op het buiten toepassing laten van de huurprijsbeschermingsregels. Het is de vraag of er met ‘dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht’ ook wordt gedoeld op de overige huurbeschermingsregels (waaronder huurprijsbeschermingsregels) of dat het alleen ziet op de huurbeschermingsregels bij het beëindigen van huur (wat in de uitspraken aan bod was).
Op dit moment is er nauwelijks jurisprudentie over het buiten toepassing laten van de huurprijsbeschermingsregels bij gekoppelde huur en zorgovereenkomsten. In een uitspraak hierover heeft de Huurcommissie geoordeeld dat het WWS niet van toepassing is op een zorgappartement. Volgens de Huurcommissie was de zorgcomponent in de betreffende situatie duidelijk aanwezig en overheersend, waardoor dwingende bepalingen uit het huurrecht buiten beschouwing gelaten moesten worden, waarbij de Huurcommissie concludeerde:
“Huurder komt om genoemde redenen dan ook geen beroep toe op het wettelijke woningwaarderingsstelsel.”
Het is echter de vraag of een civiele rechter daar ook zo over zal oordelen. Er is in ieder geval nog geen standaard jurisprudentie over dit onderwerp.
Tegenargumenten
Het is nog goed om stil te staan bij argumenten die kunnen pleiten tegen het standpunt dat de huurprijsbescherming buiten toepassing blijft in geval van een overheersend zorgelement.
Zoals gezegd is sprake van een gemengde overeenkomst. Artikel 6:215 BW bepaalt dat bij zo’n gemengde overeenkomst, de voor beide soorten overeenkomsten geldende wettelijke bepalingen in beginsel naast elkaar van toepassing zijn. Als de bepalingen die van toepassing zijn op de beide overeenkomsten echter niet met elkaar verenigbaar zijn, kan het zijn dat de wettelijke bepaling toch buiten toepassing blijft. Met andere woorden: de bewoner/cliënt kan zich in beginsel beroepen op huur(prijs)bescherming – ook als het zorgelement overheerst – tenzij dat niet verenigbaar is met het doel en de strekking van de overeenkomst als geheel. Het uitgangspunt is aldus dat het (dwingend) huurrecht van toepassing is, tenzij dit niet verenigbaar is met de bepalingen t.a.v. de zorg. Een tegenargument (vanuit een huurder) zou aldus kunnen zijn dat de huurprijsbeschermingsbepalingen wel van toepassing zijn. Het is immers – wellicht anders dan bij bepalingen die zien op bescherming van de huurder tegen beëindigen van de huurovereenkomst – de vraag of de regels t.a.v. huurprijs ook onverenigbaar zijn met de (wettelijke) bepalingen ten aanzien van zorg.
Met het oog op de mogelijke tegenargumenten, is het ook goed om stil te staan bij de risico’s die gelden. Voor zover een huurprijs wordt gevraagd die strijdig is met het woningwaarderingsstelsel, loopt de zorgorganisatie het risico dat een cliënt het teveel betaalde op grond van onverschuldigde betaling terugvordert (artikel 6:203 BW). Een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling verjaart – afhankelijk van het moment dat de cliënt daarmee bekend is geworden – na verloop van vijf respectievelijk twintig jaar (artikel 3:309 BW). Dit zou betekenen dat zorgorganisaties gedurende een lange periode het risico lopen met een terugbetalingsvordering te worden geconfronteerd. Daarbij is het ook goed om te vermelden dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd door de gemeente voor het niet naleven van de verplichtingen die gelden op grond van de Wet goed verhuurderschap (dus ook informeren over de hoogte van de huurprijs / puntentelling), Deze boete wordt in beginsel openbaar gemaakt.
Standpunt Staatsecretaris Pouw-Verweij
Er zijn relatief recent Kamervragen gesteld aan de regering omtrent dit onderwerp. Staatssecretaris Pouw-Verweij heeft op deze Kamervragen geantwoord. Zo geeft zij aan:
“Voor zorgwoningen geldt dat in het geval de component «zorg» overduidelijk de overhand heeft ten aanzien van de component «wonen», de reguliere huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing is”
Het is onduidelijk of met de terminologie ‘overduidelijk de overhand heeft’ een ander criterium wordt bedoeld dan overheersing van het zorgelement. Uit haar antwoorden blijkt evenwel dat de Staatssecretaris van mening is dat de huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing zijn indien de zorgcomponent duidelijk de overhand heeft. Het is natuurlijk wel de vraag of de rechter ook daadwerkelijk zo zal toetsen in een concreet voorliggend geval tussen een huurder/bewonder en de zorgorganisatie (nog naast de vraag wanneer de zorgcomponent ‘overduidelijk de overhand’ heeft).
Conclusie
Zoals hierboven uiteengezet, is er vanuit strikt juridisch oogpunt ruimte voor discussie of ook de huurprijsbeschermingsregels buiten toepassing zijn, indien het zorgelement overheerst. De discussie hierover is in de jurisprudentie en wet- en regelgeving nog niet helemaal uitgekristalliseerd, al geeft de visie van de staatssecretaris nu wel een extra argument vóór dit standpunt. Het kan beide kanten opgaan. In de praktijk zien wij namelijk ook dat er stemmen zijn die betogen dat de huurprijsbescherming wél geldt (en hiervan dus niet kan worden afgeweken, ook als de zorg overheerst), gelet op de hierboven genoemde argumenten en de omstandigheid dat de huurder / cliënt een ‘zwakkere’ positie heeft.
Het blijft dus voor zorgaanbieders lastig om hier een goede en juiste koers in te varen.
Zorgaanbieders die ervoor kiezen om de huurprijsmaxima / het puntenstelsel zoals dat volgt uit de huurprijsbeschermingsregels niet te volgen, moeten in ieder geval zorgen dat sprake is van een duidelijk overheersend zorgelement, dat er een onlosmakelijke verbondenheid is tussen de zorg- en huurovereenkomst, er een koppelbeding is én dat de feitelijke situatie overeenstemt met de zorg- en huurovereenkomst. Indien in deze elementen niet is voorzien, zal nagenoeg zeker kunnen worden geoordeeld dat de huurprijsbeschermingsregels wél gelden. Dit is dus essentieel. Belangrijk daarbij is verder dat in de zorgovereenkomst / gemengde overeenkomst expliciet terugkomt dat de huurprijsbescherming niet geldt.
Zoals hierboven benoemd kan het standpunt worden ingenomen dat ook de huurprijsbeschermingsregels buiten toepassing kunnen blijven indien sprake is van een overheersend zorgelement, mede gelet op de uiting van de staatssecretaris. Helemaal zeker is dat zoals gezegd helaas nog niet, waarbij de puntentoeslag voor zorgwoningen in het Besluit huurprijzen woonruimte erop zou kunnen duiden dat de huurprijsbeschermingsregels bij zorgwoningen juist wél van toepassing zijn.
Het is dus van belang dat zorgaanbieders rekening houden met het risico dat op enig moment anders geoordeeld wordt over de toepasselijkheid van de huurprijsbeschermingsregels, ook gelet op de tegenargumenten die aan te voeren zijn zoals hierboven besproken. Denk aan een negatieve uitspraak door de huurcommissie of een gemeente die tot handhaving overgaat. Dat is, nu er nog geen duidelijkheid is over deze kwestie, niet helemaal uit te sluiten.